Uma análise sobre como o mercado imobiliário responde a um ambiente regulatório disfuncional e o papel da construção civil na busca por soluções integradas.
O paradoxo dos muros
A expansão de grandes condomínios fechados em áreas urbanas tornou-se um dos fenômenos mais visíveis e controversos da urbanização brasileira. Para muitos, eles são a materialização da desigualdade, ilhas de infraestrutura e segurança que viram as costas para um entorno urbano carente. A percepção comum os aponta como a causa da fragmentação da malha viária, do aumento do trânsito e do esvaziamento das ruas.
Contudo, uma análise funcional do processo urbano revela uma realidade mais complexa. E se esses empreendimentos não forem a causa, mas sim uma consequência? E se eles forem uma resposta racional de mercado a um ambiente urbano tornado disfuncional por falhas de governança e, principalmente, por um arcabouço regulatório inadequado?
Este artigo desenvolve uma análise técnica do fenômeno, buscando compreender os fundamentos econômicos e regulatórios que sustentam esse modelo de ocupação e discutir o papel do urbanismo na criação de soluções que promovam cidades mais eficientes e integradas.
A racionalidade econômica por trás dos grandes condomínios
Para entender o fenômeno, é preciso antes analisar o comportamento dos seus dois agentes principais: o consumidor e o empreendedor. Ambos tomam decisões baseadas em uma lógica de custo-benefício dentro das regras e condições que a cidade lhes oferece.
Segurança e serviços como bens incorporados
Em um cenário ideal, o espaço público (ruas, praças e parques) seria seguro, bem mantido e acessível a todos. Quando o Estado falha em prover esses atributos com qualidade, o mercado responde. Segurança, lazer e manutenção padronizada se tornam mercadorias, empacotadas em um produto imobiliário. A família que opta por um condomínio não está necessariamente buscando o isolamento, mas sim comprando um pacote de serviços e amenidades que a cidade não oferece de forma universal.
Custo do solo, acessibilidade e deslocamento
Muitos planos diretores, com a intenção de controlar o adensamento urbano, impõem regulações severas nas áreas centrais, por meio de coeficientes de aproveitamento e limites de altura, por exemplo. Ao limitar a oferta de imóveis em áreas já providas de infraestrutura, essas regras inflam os preços e “empurram” a demanda para as bordas da cidade, ampliando distâncias e pressionando os sistemas de mobilidade e infraestrutura.
O economista urbano Alain Bertaud, em seu livro “Order Without Design”, argumenta que as famílias agem como consumidores racionais, pesando constantemente a relação entre custo de moradia e custo de deslocamento. A decisão de onde morar envolve um cálculo entre o preço do imóvel e o tempo e dinheiro gastos no deslocamento diário para o trabalho.
Quando as áreas centrais, dotadas de infraestrutura e empregos, se tornam excessivamente caras, e o desenvolvimento se desloca para áreas periféricas, onde a terra é mais acessível, o condomínio fechado surge como uma proposta de valor atraente. Ele compensa a maior distância com a oportunidade de morar em uma casa, com atributos que um apartamento não oferece, em um ambiente tranquilo, controlado, seguro e com lazer, por um valor que não conseguiria em uma área central, tornando o trade-off aceitável.
Urbanismo e Planejamento Urbano como instrumentos de qualificação
Reconhecer que os condomínios são consequência de um ambiente regulatório e institucional específico não elimina seus impactos. Assim, o desafio para urbanistas e desenvolvedores urbanos é incorporar estratégias de qualificação urbana para fora dos muros desses empreendimentos, como criação de frentes ativas voltadas para a via pública, a implantação de áreas de lazer de uso público nas bordas do empreendimento e o desenho de novas conexões viárias que melhorem a mobilidade no entorno. Um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) bem elaborado, por exemplo, é capaz de diagnosticar os problemas e propor as soluções necessárias para que o projeto contribua positivamente para a sua região.
No entanto, é importante lembrar que, assim como vemos em toda a história do Planejamento Urbano, tentar forçar soluções por meio de mais regulação não resolverá os problemas, apenas trará novas consequências não previstas.
Conclusão
Precisamos sim da atuação do poder público. Mas ela deve ser no sentido de revisar instrumentos regulatórios que criam o contexto para expansão urbana não qualificada. Se desejamos cidades mais integradas, vibrantes e acessíveis, é preciso enfrentar as distorções que encarecem as áreas centrais, fragmentam o território e reduzem a qualidade do espaço público. Mais do que combater os efeitos visíveis, o Planejamento Urbano deve compreender como o mercado responde a regulações para criar um arcabouço legal que realmente atinja os objetivos desejados.
Referências:
Caos Planejado. “Por que os condomínios existem?” Disponível em: https://caosplanejado.com/por-que-existem-condominios-quando-que-eles-sao-prejudiciais-as-cidades-e-como-mudar-este-cenario/
Caos Planejado. “Edifícios em condomínio, barreira do redesenvolvimento urbano.” Disponível em: https://caosplanejado.com/edificios-em-condominio-e-redesenvolvimento-urbano/
BERTAUD, Alain. Order without Design: How Markets Shape Cities. Cambridge, MA: MIT Press, 2018.